Piața imobiliară din România primește din nou semnale clare din cifre: Storia, platforma din cadrul grupului OLX, a evidențiat creșteri importante ale prețurilor în marile centre urbane, atât pentru locuințele noi, cât și pentru cele vechi. După ani marcați de volatilitate din cauza crizei din 2008, revenirea din anii 2010 și avansurile din perioada pandemică, datele din 2025 arată o dinamică evidentă ce pune în lumină atât constrângeri de ofertă, cât și modificări recente în fiscalitate.
Analiza Storia, realizată pe baza prețurilor medii din anunțurile publicate pe platformă, semnalează o majorare medie de 15% față de anul precedent, calculată pentru totalul locuințelor noi și vechi. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș, cu 3.204 euro/mp, urmat de București cu 2.264 euro/mp și Brașov cu 2.253 euro/mp. La polul opus se află Iași, cu 1.735 euro/mp, și Oradea, cu 1.828 euro/mp. Un caz particular e Constanța, singurul oraș în care prețurile cumulate au scăzut semnificativ, cu 22% față de anul anterior.
Dacă analizăm separat segmentele, trendurile diferă. Pentru apartamentele noi, cele mai mari creșteri anuale au fost în Timișoara și Craiova, ambele cu 20%, urmate de Sibiu cu 19%. Lunar, Bucureștiul a consemnat cea mai mare creștere în noiembrie, +6% față de octombrie, în timp ce Timișoara a avansat cu 2% și Cluj-Napoca a înregistrat o scădere de 3%. Pe piața apartamentelor vechi, creșterea este condusă de București, cu un plus de 26% față de anul precedent, urmat de Craiova cu 20% și Iași cu 14%. Alte orașe au avut evoluții moderate: Brașov și Sibiu cu 8% fiecare, Timișoara cu 9%, Cluj-Napoca cu 10%, iar Constanța și Oradea cu 11% fiecare.
Interesul publicului se reorientează într-un mod vizibil. Din vara lui 2024, vizualizările anunțurilor pentru locuințele noi au început să scadă, iar diferența față de segmentul vechi s-a accentuat pe parcursul lui 2025: în prima jumătate a anului anunțurile pentru locuințe noi primeau cu 33–47% mai puține vizualizări, iar din august decalajul a urcat la circa 54%. În noiembrie, interesul pentru apartamentele vechi era de peste două ori mai mare decât pentru cele noi. OLX Group explică această schimbare printr-o ofertă mai restrânsă de construcții noi în marile orașe și prin modificări fiscale care au determinat aproximativ 12% dintre cei interesați de locuințe noi să se îndrepte exclusiv către segmentul vechi, Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe la OLX Group, subliniind această realitate de piață.
Pentru a transforma prețurile medii în valori orientative ale locuințelor, analiza a utilizat suprafețele minime legale din Anexa 1 a Legii 114/1996: 37 mp utili pentru garsonieră, 52 mp pentru apartament cu două camere și 66 mp pentru apartament cu trei camere. În București diferențele între vechi și nou sunt semnificative: prețul mediu pentru apartamentele noi a fost 2.005 euro/mp, în creștere cu 15% față de anul trecut și cu 6% față de octombrie, iar pentru cele vechi 2.554 euro/mp, plus 26% față de anul precedent. Astfel rezultă estimări precum 74.185 euro pentru o garsonieră nouă și 94.498 euro pentru una veche; pentru două camere 104.260 euro (nou) versus 132.808 euro (vechi) și pentru trei camere 132.330 euro (nou) comparativ cu 168.564 euro (vechi).
În Brașov diferențele între nou și vechi sunt aproape inexistente: 2.255 euro/mp pentru apartamentele noi (plus 7% anual) și 2.252 euro/mp pentru cele vechi (plus 8%). Prin urmare, o garsonieră estimată costă aproximativ 83.435 euro într-un bloc nou și 83.324 euro într-un bloc vechi; un apartament cu două camere ajunge la 117.260 euro (nou) față de 117.104 euro (vechi), iar pentru trei camere sumele sunt 148.830 euro și 148.632 euro.
Cluj-Napoca prezintă cifre ușor contradictorii între segmente: pentru apartamentele noi prețul mediu a fost 3.188 euro/mp, cu 8% mai mult decât anul trecut, iar pentru cele vechi 3.218 euro/mp, în creștere cu 10% anual. Calculat astfel, o garsonieră costă în jur de 117.956 euro în bloc nou și 119.066 euro în bloc vechi; două camere 165.776 euro (nou) versus 167.336 euro (vechi); trei camere 210.408 euro (nou) și 212.388 euro (vechi).
Constanța marchează o scădere generală a pieței, dar diferențele între categorii rămân reduse: 2.047 euro/mp pentru apartamentele noi și 2.036 euro/mp pentru cele vechi, ceea ce corespunde aproximativ la 75.739 euro pentru o garsonieră nouă și 75.332 euro pentru una veche; două camere 106.444 euro (nou) versus 105.872 euro (vechi) și pentru trei camere 135.102 euro (nou) comparativ cu 134.376 euro (vechi).
Craiova arată dinamism pe ambele segmente, cu prețuri medii de 2.091 euro/mp pentru apartamente noi și 2.016 euro/mp pentru cele vechi, ambele în urcare cu 20% față de anul trecut. Estimativ, o garsonieră costă 77.367 euro (nou) sau 74.592 euro (vechi); două camere 108.732 euro (nou) versus 104.832 euro (vechi); trei camere 138.006 euro (nou) și 133.056 euro (vechi).
În Iași apetitul pentru locuințele vechi a dus la 1.960 euro/mp pe vechi (plus 14%), în timp ce oferta nouă se poziționează la 1.814 euro/mp (plus 12%). Asta înseamnă aproximativ 67.118 euro pentru o garsonieră nouă și 72.520 euro pentru una veche; două camere 94.328 euro (nou) versus 101.920 euro (vechi); trei camere 119.724 euro (nou) și 129.360 euro (vechi).
Oradea raportează 1.952 euro/mp pentru apartamentele noi și 1.794 euro/mp pentru cele vechi, ambele în creștere; o garsonieră ar costa 72.224 euro (nou) sau 66.378 euro (vechi), două camere 101.504 euro (nou) și 93.288 euro (vechi), iar trei camere 128.832 euro (nou) versus 118.404 euro (vechi).
Sibiu consemnează creșteri importante pe segmentul nou, cu 1.942 euro/mp (plus 19% anual), iar pentru vechi 1.885 euro/mp (plus 8%). Estimativ, o garsonieră nouă atinge 71.854 euro, una veche 69.745 euro; două camere 100.984 euro (nou) și 98.020 euro (vechi); trei camere 128.172 euro (nou) față de 124.410 euro (vechi).
Timișoara încheie tabloul cu avansuri pe nou: 2.017 euro/mp pentru apartamente noi (plus 20%) și 1.872 euro/mp pentru cele vechi (plus 9%). Aceasta se traduce în aproximativ 74.629 euro pentru o garsonieră nouă și 69.264 euro pentru una veche; două camere 104.884 euro (nou) versus 97.344 euro (vechi); trei camere 133.122 euro (nou) și 123.552 euro (vechi).
Legea 114 menționează suprafețele minime folosite în calcule: 37 mp pentru garsonieră, 52 mp pentru două camere și 66 mp pentru trei camere. Evoluția prețurilor din 2025 reflectă două forțe opuse: pe de-o parte orașe precum Cluj-Napoca și București cu valori ridicate și presiuni de creștere, iar pe de altă parte semne de ajustare în localități precum Constanța, unde cererea și oferta au reacționat diferit. Pe termen scurt, limitarea ofertei noi, împreună cu schimbările fiscale, par să reorienteze atenția cumpărătorilor către segmentul vechi, influențând atât dinamica prețurilor, cât și strategiile dezvoltatorilor și ale agenților imobiliari. Tu ce ai alege acum: să plătești mai mult pentru o locație centrală în Cluj sau să cauți o valoare mai bună în orașe ca Iași sau Oradea?
Fii primul care comentează