În luna iulie, piața rezidențială din România a luat avânt, cu vânzări record de apartamente atât în București, cât și în alte orașe mari. Oamenii s-au grăbit să finalizeze tranzacțiile înainte de creșterea cotei standard de TVA de la 19 la 21 la sută, programată pentru 1 august. În capitală, au fost vândute puțin peste 5.000 de apartamente, ceea ce a reprezentat cea mai bună performanță din ultimele două jumătăți de an, iar aproape jumătate dintre aceste tranzacții s-au desfășurat în sectoarele 3 și 6, consolidându-le statutul de centre importante pentru dezvoltarea rezidențială.
Cluj-Napoca nu a stat mai prejos, înregistrând în iulie peste 1.000 de tranzacții – cel mai bun nivel din ultimele trei ani și jumătate, subliniind tendința ascendentă a pieței locale. În contrast, Timișoara a avut o ușoară creștere comparativ cu luna anterioară, în vreme ce vânzările din Iași au încetinit semnificativ. Analizând primele șapte luni din 2025, se observă diferențe clare între orașele mari: Bucureștiul a înregistrat o scădere de 7 la sută față de aceeași perioadă a anului trecut, Timișoara a fost în jos cu 3 la sută, iar Iași cu un procent destul de îngrijorător de 25 la sută. Pe de altă parte, Cluj-Napoca a marcat un avans solid de 14 la sută. La nivel național, piața a rămas, în general, pe aceeași traiectorie cu anul precedent.
Pe lângă tranzacțiile oficiale din luna iulie, datele includ și numeroase pre-contracte semnate până pe 1 august, prin care cumpărătorii au obținut aplicarea cotei reduse de TVA. Conform reglementărilor actuale, aceste tranzacții vor beneficia de facilitățile fiscale dacă proprietatea este livrată până la 1 august 2026. Această manevră a creat o oportunitate atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori, accelerând negocierile înainte de termenul limită, astfel încât nimeni să nu fie prins pe picior greșit din cauza costurilor suplimentare generate de creșterea TVA-ului. De obicei, vârfurile de vânzări se înregistrează în decembrie, când toată lumea se grăbește să finalizeze tranzacții înainte de modificările legislative din ianuarie. De data aceasta, însă, regulile jocului s-au schimbat brusc, iar piața s-a adaptat rapid. Gabriel Blăniță, director asociat la Colliers România, menționează că acest nou ritm a generat un val brusc de interes și a accelerat semnificativ tranzacțiile.
În luna iulie, majoritatea cumpărătorilor au fost persoane care își achiziționau o locuință pentru uz personal, nu investitori. Legea care permite, din 2023, achiziționarea unei singure proprietăți la cota redusă de TVA a influențat acest comportament. Cei care au beneficiat deja de această facilitate nu au avut un motiv real să se grăbească pentru o altă tranzacție înainte de 1 august. Creșterea ratei standard de TVA va pune presiune pe prețuri, deși efectul real depinde de echilibrul între ofertă și cerere. În cele din urmă, piața va decide cât din costul suplimentar va fi absorbit de dezvoltatori prin marje mai mici de profit și cât va fi transferat cumpărătorilor sub formă de prețuri mai mari.
Unii dezvoltatori au anunțat că vor absorbi parțial sau chiar integral creșterea TVA-ului, cel puțin până la sfârșitul anului, pentru a menține atractivitatea proiectelor și a susține momentumul vânzărilor. Cu toate acestea, specialiștii avertizează că vârful excepțional din iulie ar putea fi ultima astfel de realizare pe termen scurt. Impozite noi, creșteri ale taxelor pe proprietate și o economie care încetinește sunt factori care vor afecta cererea. În acest peisaj, prețul final de achiziție și costul total de ownership, influențate și de creșterea facturilor la energie și a impozitelor, vor juca un rol din ce în ce mai important în alegerea între cumpărarea și închirierea unei locuințe.
Analizând toate aceste aspecte, nu mai este suficient să ai un proiect bine gândit; acum diferențierea devine esențială pentru a atrage cumpărători și chiriași. Piața rezidențială intră într-o fază mai matură, unde proiectele ce oferă poziționare clară, eficiență energetică și amenajări adaptate nevoilor actuale vor avea de câștigat. Într-un climat economic mai precaut, dezvoltatorii care pot combina calitatea construcției cu sustenabilitatea și valoarea pe termen lung vor avea cele mai mari șanse de succes.
Tu ce părere ai despre evoluția pieței imobiliare? Crezi că va continua să facă față provocărilor economice actuale?
Crezi că impulsul din iulie o să țină până spre iarnă sau e doar o manevră punctuală înainte de TVA?
Interesantă faza asta cu TVA-ul, nu știam că se pot bifa atâtea precontracte până pe 1 aug 😅. Mi se pare logic că mulți au grăbit tranzacțiile, dar tot mă întreb: câți dintre ăia 5.000 din București chiar aveau nevoie de apartament acum vs. au cumpărat din panică fiscală?
Cluj-ul pare ok, dar Iași cu -25% e serios. Probabil aici e și o problemă de joburi/locuri de muncă, nu doar prețuri. De obicei dezvoltatorii absorb o parte din costuri pe termen scurt, dar ce fac când finanțările se scumpesc? nu pot ține artificial prețurile la infinit.
Și chestia cu eficiența energetică — da, e clar tot mai important, mai ales cu facturi mari; proiectele noi care sunt bine izolate o să fie mai vândute pe termen mediu. Eu cred totuși că piața o să se mai tempereze, că sunt semne că cererea reală (pentru uz personal) nu susține toate recordurile astea.
Oricum, dacă vin și impozite mai mari pe proprietate sau o recesiune ușoară, multi vor alege închirierea. Cine știe… poate orașele mari vor polariza: Cluj + București ok, restul mai greu. Mersi pt articol, mi-a deschis niște idei.
păi, mie mi se pare cam logic ce s-a întâmplat: lumea a tras frâna doar când a trebuit, adică înainte de 1 aug, deci mulți au semnat pre-contracte ca să prindă TVA 5/19 redusă, nu? eu stiu pe cineva din Cluj care a cumpărat acum 3 luni și zicea „da, am luat pt casa mea, nu investitie”, deci clar profilul cumpărătorilor s-a schimbat un pic. și partea cu sectoarele 3 și 6 în București nu mă surprinde — transport, prețuri mai ok, proiecte noi — dar să nu uităm costurile la utilități; dacă energia crește, atunci chiar și dezvoltatorii care absorb TVA-ul tot vor simți presiunea la cashflow. probabil o parte din creștere se duce în marje mai mici, dar pe termen mediu, dacă cererea cade, îți mărești prețul și rămâi cu apartamente nevândute. Iași-ul ăla -25% e îngrijorător, poate e legat de salarii, migrație, joburi — cine știe, s-a mutat lumea în Timiș sau Cluj? ar mai conta și oferta: cât stock e nou, câte proiecte se termină, rata de ocupare în chirii. eu cred că piața o să reziste, dar nu în forma „boom” din iulie; rămâne o bătălie pe diferențiere: eficiență energetică, costuri mici de întreținere, amplasament bun — ăstea vor conta. deci, da, supraviețuiește, dar mai încet, cu corecții; și dacă apar taxe noi sau dobânzile sar iar, atunci pa pa dinamică. vezi să nu te bizui doar pe „absorbția TVA” ca soluție pe termen lung.
daaa, iarasi panica la tv si la agentii. oameni care n-au bani cumpara pe banii altora. dezvoltatorii bagă reduceri false ca sa vanda acum, dupa luni o sa vedem cat a fost real. stiu oameni care au semnat pre-contract doar ca sa prindă tva mic, dupa aia habar n-au daca termina lucrarea pana in 2026. si cine plateste? noi, sau bancile. btw cluj e supraevaluat deja. bucurestiul 3 si 6 pline de proiecte ieftine, dar locuiesc oameni, nu reclame. daca scad salariile si cresc facturile, multi o sa stea pe chirie. unii dezvoltatori zic ca absorb ei tva, lol, sa vezi dupa ce se termina perioada asta. pe scurt: bula? probabil partial. eu zic sa fii precaut, cere acte, verifici termene, nu te arunca doar pt un procent mic de tva. vezi sa nu ramai pe dinafara.