Piața imobiliară examinată de Storia: majorări de preț și disparități regionale între apartamentele noi și cele vechi

Piața imobiliară din marile orașe ale României rămâne în centrul atenției: în august 2025, prețurile solicitate pentru apartamentele noi și cele vechi au crescut semnificativ comparativ cu anul anterior, iar diferențele dintre orașe și între tipurile de locuințe evidențiază tendințe interesante pentru cumpărători și vânzători. Evoluția prețurilor nu este surprinzătoare: după perioade de boom și corecții în ultimii ani, piața pare acum într-o fază de reașezare, în care potențialii cumpărători cercetează mai mult și iau mai puține inițiative. Mulți urmăresc o așteptare strategică pentru a se asigura că iau decizia corectă.

Analiza realizată de platforma Storia indică că, per total, în august prețurile medii cerute pentru apartamentele din marile orașe au fost cu aproximativ 12% mai mari față de aceeași perioadă a anului precedent. Cele mai ridicate valori se mențin la Cluj-Napoca, cu un preț mediu de 3.138 euro/mp, urmat de Brașov și București, cu 2.241, respectiv 2.096 euro/mp. La polul opus se află Oradea, Timișoara și Sibiu, unde prețurile medii sunt în jur de 1.829–1.872 euro/mp. Aceste diferențe regionale rămân semnificative, iar factorii locali, de la cerere la infrastructură și proiecte rezidențiale noi, influențează puternic formarea prețurilor.

Pe segmente, Bucureștiul afișează în august un preț mediu cerut pentru apartamente noi de 1.903 euro/mp, în urcare cu 5% față de august 2024, și 2.330 euro/mp pentru apartamentele vechi, cu o creștere anuală de 22%. Tradus în valori orientative cerute de vânzători, o garsonieră de 40 mp se situează la 76.120 euro (nouă) versus 93.200 euro (veche), un apartament cu două camere la 104.665 euro (nou) versus 128.150 euro (vechi), iar unul cu trei camere la 142.725 euro (nou) versus 174.750 euro (vechi). Aceste diferențe consistente arată că, în Capitală, locuințele vechi încă obțin prime semnificative, poate datorită poziției, poate blocurilor bine poziționate; cert este că prețul cerut pentru apartamentele vechi a înregistrat o creștere mai pronunțată.

Cluj-Napoca se evidențiază prin apropierea dintre prețurile apartamentelor noi și cele vechi. În august, prețul mediu pe mp a fost 3.116 euro pentru locuințele noi și 3.156 euro pentru cele vechi. Asta înseamnă că pentru o garsonieră de 40 mp diferența estimativă este doar de 1.600 euro, iar pentru un apartament cu trei camere în jur de 3.000 euro. Piața din Cluj rămâne echilibrată din perspectiva ofertei, chiar dacă prețurile absolute se numără printre cele mai mari din țară.

Brașovul păstrează o dinamică similară cu alte centre: apartamentele vechi sunt ușor mai scumpe decât cele noi. În august prețul mediu pe mp a fost de 2.198 euro pentru noile proiecte și 2.255 euro pentru locuințele vechi. În termeni concreți, pentru un apartament de două camere sunt aproximativ 120.890 euro pentru unul nou versus 124.025 euro pentru unul vechi. Astfel, în Brașov valoarea percepută a locuințelor vechi, probabil din cauza poziționării sau a finisajelor autentice, continuă să conteze.

În Constanța, diferențele sunt mai reduse, dar tot în favoarea locuințelor vechi, în special pentru segmentele mai spațioase. Prețul mediu pe mp în august a fost 1.990 euro pentru noile construcții și 2.004 euro pentru cele vechi. Pentru o garsonieră de 40 mp diferența este modestă, de circa 560 euro, iar pentru un apartament cu trei camere se ajunge la 1.050 euro în plus pentru locuințele vechi. Apropierea de litoral și dinamica cererii trasează nuanțe în stabilirea prețurilor.

Iașiul arată un contrast clar între noile proiecte și stocul vechi: apartamentele vechi cer în medie 1.924 euro/mp versus 1.780 euro/mp pentru cele noi. Aceasta generează diferențe notabile la nivelul sumelor cerute: de exemplu, pentru trei camere se ajunge la 144.300 euro pentru locuințele vechi, comparativ cu 133.500 euro pentru cele noi, o diferență de 10.800 euro. Iașiul rămâne astfel unul dintre orașele cu cele mai scăzute prețuri pentru apartamentele noi dintre marile centre analizate.

Sibiul face excepție prin faptul că, în august, apartamentele noi au avut un cost ușor superior celor vechi: 1.895 euro/mp versus 1.869 euro/mp. Diferențele în sumă sunt relativ mici, o garsonieră nouă ar costa aproximativ 75.800 euro comparativ cu 74.760 euro pentru una veche, dar indică că există un segment local în care noutatea este apreciată.

Craiova arată o preferință pentru locuințele noi, care au fost, în medie, mai scumpe: 2.008 euro/mp pentru noile proiecte versus 1.907 euro/mp pentru cele vechi. Concret, un apartament de trei camere nou este estimat la 150.600 euro, cu 7.575 euro mai mult decât unul vechi. Aceasta reflectă o cerere solidă pentru produse noi în anumite piețe regionale.

Oradea se remarcă atât prin diferențe mari între nou și vechi, cât și prin faptul că are cel mai scăzut preț mediu pe mp pentru apartamentele vechi dintre marile orașe analizate. Prețul mediu în august a fost 1.871 euro/mp pentru noile construcții și 1.764 euro/mp pentru cele vechi. Diferențele pot depăși 8.000 euro pentru apartamentele cu trei camere, subliniind modul în care dinamica locală modelează oferta.

Timișoara afișează, de asemenea, un avans pentru prețurile locuințelor noi: 1.939 euro/mp versus 1.828 euro/mp pentru apartamentele vechi. Pentru un apartament de trei camere diferența medie între nou și vechi este de peste 8.300 euro. Aceste valori reflectă cererea pentru locuințe noi în orașele cu economie activă și proiecte de dezvoltare.

Pe lângă cifre, Storia, platforma care a realizat analiza, atrage atenția că august a fost prima lună, din iunie 2023 încoace, în care interacțiunile directe între proprietari și potențialii cumpărători au scăzut anual. Utilizatorii au vizualizat mai multe anunțuri, cu 14% peste anul trecut, dar au contactat vânzătorii cu 3% mai puțin. Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe la OLX Group, interpretează această mișcare drept o etapă de analiză și așteptare din partea cumpărătorilor, mulți se informează intens înainte de a trece la acțiune. Storia se poziționează ca sursă de date și instrumente utile, având și un Index Storia care evaluează calitatea vieții pe cartiere pe baza a 17 criterii, oferind scoruri ce permit compararea zonelor din orașe.

Datele și exemplele cu sume (de exemplu: 3.138 euro/mp la Cluj, 2.330 euro/mp pentru apartamente vechi în București, sau discrepanțele de zeci de mii de euro între vechi și nou pentru apartamente de 2–3 camere) arată că deciziile de cumpărare rămân puternic influențate de localizare, tipul clădirii și preferințele personale. Pentru cine caută cifre: în București un apartament vechi de trei camere se cere, în medie, circa 174.750 euro, iar în Cluj un astfel de apartament ajunge în jurul a 236.700 euro.

Indexul Storia aduce context: oferă scoruri între 0 și 100 pentru cartiere, bazate atât pe date obiective, trafic, calitatea aerului, prețuri, cât și pe percepții colectate de la peste 100.000 de respondenți. Un astfel de instrument poate fi util pentru cei care vor să compare nu doar prețul, ci și calitatea vieții în cartierul vizat.

Concluzia legată de piață: dinamica prețurilor nu este doar un calcul; rezultă din factori precum preferințele de locuire, disponibilitatea proiectelor noi, localizarea și, nu în ultimul rând, comportamentul cumpărătorilor, care în această perioadă acționează mai degrabă pe baza informării. Un exemplu concret din text este diferența de 32.000 de euro dintre un apartament de trei camere nou și unul vechi în București, cifră care ilustrează impactul tipului de locuință asupra sumei finale. Voi ce criteriu considerați cel mai important când alegeți un apartament: prețul, cartierul sau vechimea clădirii?