De la explozia imobiliară de acum două decenii până la corecțiile prezente, piaţa locuinţelor din marile oraşe ale României trece printr-o fază în care oferta şi cererea par să meargă în direcţii contrastante. Consultanţii Colliers atenţionează că, în oraşe precum Cluj, Timişoara, Iaşi şi Bucureşti, preţurile locuinţelor au crescut între 60% şi 100% în ultimii şase ani, în timp ce numărul autorizaţiilor de construire pentru Bucureşti s-a redus cu 45% în ultimii trei ani, ceea ce îngreunează găsirea unor apartamente accesibile în zonele centrale şi semicentrale.
Situaţia pe oraşe este evidentă: Iaşi a înregistrat aproximativ +80%, Timişoara aproape +90%, iar Cluj înregistrează o dublare a preţurilor faţă de acum şase ani. În contextul acestor creşteri, Bucureştiul se confruntă cu un risc structural: lipsa autorizaţiilor de construcţie limitează capacitatea dezvoltatorilor de a satisface cererea viitoare, iar procedurile administrative lente şi blocajele urbane amplifică problema. Gabriel Blăniţă, Associate Director la Colliers România, subliniază că media pieţei poate părea convenabilă la suprafaţă, dar ascunde o polarizare accentuată: în cartierele centrale nu mai are sens să vorbim despre locuinţe accesibile în sensul tradiţional, deoarece decalajul dintre aşteptările cumpărătorilor şi posibilităţile lor financiare s-a mărit semnificativ.
Pe partea cererii, piaţa arată rezilienţă chiar şi cu accesul la credite mai restrâns. Volumul tranzacţiilor la nivel naţional este cu aproximativ 10% mai mic decât anul trecut, în timp ce Cluj raportează o creştere de circa 6% a tranzacţiilor, semn că pieţele dinamice continuă să atragă cumpărători. Totuşi, costurile ridicate ale finanţării şi avansul constant al preţurilor îi determină pe mulţi potenţiali cumpărători să amâne achiziţia şi să opteze temporar pentru închiriere. Segmentul închirierilor se extinde, mai ales în oraşele universitare, unde mobilitatea şi cererea sezonieră sunt mari, ceea ce intensifică competiţia pe piaţa închirierilor.
De ce sunt relevante mai puţine autorizaţii şi costuri de construcţie mari? Pentru că reducerea ofertei noi pe piaţă, combinată cu o cerere acumulată în anii recenţi, poate pune presiune suplimentară asupra preţurilor pe termen mediu. Colliers avertizează că scăderea avizelor de construire nu pare doar un blocaj temporar, ci o premisă pentru o etapă accelerată de creştere a preţurilor atunci când dobânzile vor începe să scadă şi salariile reale vor reveni la creştere. În plus, evoluţia curentă se desfăşoară într-un cadru public complicat: incertitudini fiscale, întârzieri în actualizarea planurilor urbanistice şi birocraţie, factori care pot amplifica presiunile asupra preţurilor şi pot întârzia reacţia ofertei.
Chiar dacă piaţa se ajustează sub impactul unor măsuri fiscale menite să reducă deficitul bugetar, specialiştii nu identifică semne ale unei crize de tipul celei din 2009–2010. Mişcările curente par mai degrabă o recalibrare, alimentată de o cerere persistentă: marile oraşe sunt supraaglomerate, există un deficit de locuinţe şi fundamentele demografice rămân relativ stabile. Pe termen scurt, asta înseamnă o concurenţă mai acută pentru locuinţele bine poziţionate şi o piaţă a închirierilor tot mai activă; pe termen mediu, revenirea cumpărătorilor rămâne condiţionată de evoluţia ratelor şi a puterii de cumpărare.
45% mai puţine autorizaţii în Bucureşti marchează o problemă structurală care poate modela preţurile viitoare. Dacă dobânzile scad şi salariile reale încep să crească, cererea acumulată ar putea genera o fază rapidă de creştere a pieţei în 2026–2027, iar oraşe precum Cluj sau Timişoara ar putea resimţi şi mai multă presiune pe preţuri. Cum crezi că ar trebui să se adapteze cumpărătorii şi dezvoltatorii la această realitate?
Fii primul care comentează